当“商圈”刚成为商业地产领域的热门词汇时，“主题化”又成为打造购物中心的另一个关键词。除了通过建筑创新、展示方法改变以及增加文化特色和品牌资源以外，部分购物中心开始发展多层次多主题的功能复合型综合体，照顾不同消费者的需求。
　　建筑形式创新:与商圈环境的融合与互补
　　购物中心的建筑设计要与城市历史文化相关联，与城市广场、重大公用设施建设统筹协调起来，形成新的城市地标，否则难以成功。
　　一些商场通过建筑形式的创新吸引人气，提高竞争力。位于美国拉斯维加斯凯撒宫广场以北的凯撒宫购物中心，嫁接了“古罗马”和“亚特兰蒂斯”两大文化题材，建筑主体由直径达48米、高26米的罗马会堂构成，顾客置身其中仿佛漫步于古罗马的城堡。凯撒宫还设有大量高档餐饮和娱乐综合设施，让整个购物中心的商业功能更加完整，为消费者创造一个独特的文化消费体验环境。除了利用建筑与景观表现主题之外，还用大量的科技手段与现场演员，通过视频效果复活古罗马神话人物，并结合现代的投影、动画和水景技术再现亚特兰蒂斯的下沉，以此活化主题。
　　
　　文化内涵营造:需长久经营和积累
　　在文化内涵营造上，新世界发展集团花费3年时间，斥资30亿港元打造K11。K11与香港艺术馆、香港文化中心及香港历史博物馆为邻，这一尖沙嘴的核心地段本身也是多元文化的汇聚点和香港文化艺术的象征，向来不乏文人骚客的光顾。
　　K11场内设计了18个“艺廊”，遍布于购物中心四层的店铺之间，作为艺术家与公众交流的空间。开业当天，7位香港本地艺术家组织了首场“艺游”(Hiking Arte), 以装置、摄影及绘画等不同形式，发表超过20组以“人与自然”为主题的现代山水作品。当然，文化主题式购物中心形神的流露需要长久经营和积累，如果经营乏力，很可能沉于平庸。
　　功能复合型:1+1大于2
　　功能复合型的大型购物中心通过多业态甚至与环境的有效融合来达到吸引人气的目的。在伦敦东南部的蓝湖(Bluewater)采用“自然生态+购物+休闲”组合，形成一个多功能的购物公园，购物商场身处7个大小不同的湖泊，形成水乡交错的天然景致。顾客在消费之余，还能进行钓鱼、攀岩和高尔夫等户外活动。
　　与此同时，蓝湖还在购物上通过“小主题打造”和“错位经营”的方式构建商圈。蓝湖的三条边还规划为三个主题购物长廊，包括经营礼品、书以及咖啡馆的宴客厅；多媒体游戏店、玩具、影院、攀岩等休闲娱乐设施的泰晤士漫步区；以及极具英格兰风情的玫瑰艺廊。通过“多层次定位+一站式满足”的方式一网打尽其目标顾客。
　　品牌资源差异化
　　作为购物天堂的黄金地段，尖沙嘴名店林立，海港城、中港城、崇光百货等都已盘踞多年，具有较高的消费者认可度。为了避开与这些竞争对手的直接冲撞，K11商场65%的品牌是首次进驻香港的旗舰店，当中包括全球首间周大福概念店、占地2万平方英尺的MiXTRA时尚运动专门店、Market Place by Jasons啤酒旗舰超市以及西班牙护肤品牌AINHOA等。
　　培养客户忠诚度
　　除了市场定位、主题规划以及商铺招商这些大的布局以外，一些细节之处的设计同样能提高客户忠诚度。来自韩国的零售物业开发商乐天集团在精细化顾客服务上有自己的理解。乐天建立了顾客数据库，对顾客的购物形态进行分析，按照每个客户的特性进行目标营销。此外，乐天认为零售商不仅有外部客户，内部顾客的经营也很重要，只有员工舒服、心情好才能改善服务。因此乐天给其员工提供了一个完善的休息空间，如给上早班的员工提供早饭，让员工免费到乐天电影馆看电影等。
　　购物中心的成熟和成功，不仅需要资金和时间的培育，更需要经营者独树一帜的深耕细作。在即将到来的主题化商圈浪潮中，肯定会有出现一些可圈可点的案例和样板，但同样，也会有一批试验者被淘汰出局。
　　百货出路：差异化经营
　　如何从同质化竞争中突围，迎合消费者需求的定位和富有吸引力的品牌搭配，是考验百货店经营者的两大难题。
　　不只是购物中心，国内百货店的建筑形式和品牌资源也面临严重的同质化问题。很多本土品牌选择开设自有店，直营方式压缩了百货的货源空间。此外，厂商与百货公司联营扣点的合作范围不断扩大，即品牌进入商场不需支付固定租金，而是根据销售额提取扣点作为百货店的经营毛利，这种模式导致品牌入驻百货店的成本降低，加上众多百货店对人气品牌的追逐，助长了本土百货在品牌资源上的同质化危机。　　    
　　定位:差异化的基础
　　同质化令众多商场不得不靠价格战来吸引顾客，打折优惠由偶尔的促销手段变成经营常态。很多顾客和会员甚至只在打折的时候才会惠顾，谁的优惠力度大就去哪家，缺乏品牌忠诚度。商场也一减再减，通过大规模的促销吸引客流。
　　严峻的经营形势令一些百货商开始通过差异化战略塑造商场个性。在于周边商场高度品牌重叠，互抢生意的情况下，新世界百货进行的错位经营和个性塑造其实是迫不得已之下进行的改良，对旗下所有百货店的“错位经营”策略。
　　品牌搭配:差异化的核心
　　目前中国的零售业处于战国时代，一些区域龙头已经逐渐形成，这些区域老大也在收购拓展，慢慢整合区内资源，并进一步拓展其他市场。对于百货商来说，规模的形成有助于降低成本，提高与供货商的议价能力，也能取得在城市的协同品牌效应。形成规模以后如何避免同系竞争，尤其是同一商圈内的同系竞争是百货经营者不得不面对的问题。
　　综合型百货接近购物中心的形式，需要全面照顾消费者的各类需求，组合不同业态。在商铺的选择上，也绝对不是谁付的租金高谁就可以进来。而品牌筛选的原则，一是消费者买得起，二是决策层在把自己当作一个消费者时也认可，三是品牌实力，四是品牌的个性，五是根据商场和环境组合配套商铺。